Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí

Stanovení záloh na daň z příjmů
1. 6. 2018

Situace, kdy platí osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí, je řešeno v § 6 až 9 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí (č. 340/2013 Sb.). Pojďme si blíže představit nejčastější případy osvobození od této daně.

1) Nové stavby

Ty najdeme pod § 7 zákonného opatření – týká se prvního úplatného nabytí vlastnického práva, a to k:

  • pozemku nebo práva stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,
  • dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,
  • dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě.

U jednotky v bytovém domě musí být splněna podmínka, že nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru, které jsou užívané společně s bytem (např. v nových developerských projektech jsou často jako nebytový prostor ateliéry, u kterých tedy osvobození nelze uplatnit).

Jednotka musí vzniknout výstavbou (tj. nový dům), nástavbou (např. jako další patro na stávajícím panelovém domě), přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu. Osvobození jednotky v bytovém domě se také uplatní u stavební úpravy nebytového prostoru, který nově nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Musí se však vždy jednat o první úplatné nabytí, které navíc musí být provedeno do 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání této nemovitosti, a to podle toho, který den nastane dříve.

V okamžiku nákupu nového bytu je tedy třeba důkladně prověřit veškeré dokumenty a ubezpečit se, že je možné osvobození od daně uplatnit. Pokud by si např. developerský projekt dokončených bytů mezi sebou prodaly nejprve dvě společnosti, a až následně ho prodaly fyzické osobě, bylo by osvobození uplatnitelné u druhé společnosti, ale nikoliv již u fyzické osoby (u ní už by se nejednalo o první úplatný převod, ale o druhý).

Pozor je třeba si dát i u výstavby rodinného domu, kdy se uplatňuje oddělené vlastnictví pozemku a rodinného domu – osvobození totiž platí na tu nemovitost, jejíž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu. To se v tomto případě týká samostatného rodinného domu, nikoliv pozemku. Obvykle bývá rodinný dům součástí pozemku, ale musí mít stejného vlastníka – pokud se oddělí, vzniknou tak fakticky dvě nemovitosti, ale osvobození lze použít jen u té, jejíž součástí je právě nová stavba.

I v případě, kdy je možné uplatnit osvobození z titulu nové stavby, je nutné podat daňové přiznání a doložit k němu přílohy, kterými jsou vyrozumění o provedení vkladu a kupní smlouva. Pro přiznání tohoto osvobození slouží speciální tiskopis, do něhož se se kromě základních údajů o poplatníkovi a údajů o zápisu do katastru uvede také příslušný § zákonného opatření, podle kterého je daň v nulové výši; tím je u nové stavby § 7. Lhůta pro podání je shodná s běžným daňovým přiznáním; je tedy nutné ho podat do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad.

2) Družstevní byt

Druhý nejčastější okruh osvobození u daně z nabytí nemovitých věcí se týká jednotky – družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru, který je garáží, sklepem nebo komorou a nezahrnuje jiný nebytový prostor. Nabyvatelem v tomto případě musí být fyzická osoba – nájemce této družstevní jednotky.

Stejný způsob osvobození se týká i nabytí fyzickou osobou od právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami; a fyzická osoba mající právo k jednotce musí být nájemcem této jednotky, členem této právnické osoby a podílet se na pořízení domu s jednotkami.

Na základě tohoto ustanovení se tedy je tedy osvobozeno nabytí nemovitých věcí družstevníky, kdy se družstevní byty převádějí do jejich osobního vlastnictví, přičemž družstevníci byli zároveň nájemci bytu před převodem. Daňové přiznání se podává obdobným způsobem, jako je tomu u nové výstavby.

3) Insolvence

Třetí oblastí osvobození tvoří případy nabytí nemovitých věcí při reorganizaci v rámci insolvence (kdy se vydává část dlužníkových aktiv věřitelům, nebo se převádí aktiva na novou právnickou osobu, kde mají věřitelé podíl) nebo vložení nemovitých věcí do sociálního družstva nebo se jedná o nabytí vlastnického práva nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu a nabývá ji uživatel.

I zde se podává daňové přiznání a uplatní se osvobození daně, kde se opět využije tiskopis jako u nové stavby, která je od daně osvobozená.