Technické zhodnocení majetku provedené nájemcem

Mnoho firem si pro své podnikání pronajímá prostory a často v pronajatých prostorech potřebuje provést určité stavební změny, aby si prostory přizpůsobila svým požadavkům a potřebám. To znamená provedení technického zhodnocení na pronajímaném majetku. Nájemci se také v dnešní době často mění, firmy se stěhuji a tak se pojďme se podívat na situaci, jak se s technickým zhodnocením vypořádat v případě, že nájemce pronajatý objekt opouští.

Nejprve si připomeňme pravidla v daňová legislativě pro provedení technického zhodnocení. Platí, že nájemce může provádět na pronajatém majetku technické zhodnocení pouze se souhlasem pronajímatele a podle ustanovení § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů může také toto technické zhodnocení (pokud ho uhradí) na základě písemné smlouvy odepisovat. Podmínkou je, že o hodnotu tohoto zhodnocení není zvýšena u pronajímatele vstupní cena pronajímaného majetku.

Nájemce technické zhodnocení zatřídí do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý majetek. To v případě provedení stavebních úprav představuje většinou zařazení do 6. odpisové skupiny. Pro ni daná doba odepisování dosti dlouhá (50 let), proto v době ukončení nájemní smlouvy není zpravidla technické zhodnocení ještě plně daňově odepsáno.

Po skončení nájmu s pronajímatelem pak mohou pak nastat různé varianty vypořádání technického zhodnocení: )

1. nájemce uvede pronajatý majetek do původního stavu – v tomto případě je zůstatková cena technického zhodnocení provedeného nájemcem podle § 24 odst. 2 písm. b) zákona o daních z příjmů pro nájemce daňově uznatelným výdajem; pronajímateli na druhou stranu nevznikne žádný zdanitelný nepeněžní příjem
2. nájemce technické zhodnocení neodstraní a nedostane od pronajímatele žádnou náhradu – pro nájemce je zůstatková cena technického zhodnocení nedaňovým výdajem a současně pronajímateli vzniká zdanitelný nepeněžní příjem. Ten je buď ve výši zůstatkové ceny technického zhodnocení počítané metodou rovnoměrného odpisování podle § 31 zákona o daních z příjmů, nebo ve výši dle znaleckého posudku. Dále o technické zhodnocení pronajímatel zvýší vstupní (zůstatkovou) cenu nemovitosti
3. nájemce technické zhodnocení neodstraní a dostane od pronajímatele náhradu výdajů vynaložených na toto zhodnocení. V závislosti na výši poskytnuté náhrady pak buď pronajímateli nepeněžní příjem :
   1. nevzniká vůbec – náhrada je ve výši zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování podle zákona o daních z příjmů nebo ve výši podle znaleckého posudku, nebo
   2. vzniká, a to ve výši rozdílu mezi úhradou a hodnotou zůstatkové ceny technického zhodnocení při rovnoměrném odpisování podle zákona o daních z příjmů nebo hodnotou znaleckého posudku. O celou částku zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování podle zákona o daních z příjmů nebo cenu podle znaleckého posudku zvýší pronajímatel vstupní (zůstatkovou) cenu pronajímaného majetku.

Pro nájemce je daňově uznatelným výdajem zůstatková cena technického zhodnocení pouze do výše přijaté úhrady, zbývající část dosud neodepsaného technického zhodnocení je daňově neuznatelným výdajem.