Okamžik převodu nemovité věci z účetního a daňového pohledu

Zvláštní režim pro obchodníky s použitým zbožím
12. 10. 2018
Intrastat
1. 11. 2018

Nejprve si připomeňme právní úpravu nabývání vlastnického práva při převodu nemovité věci kupní smlouvou, na základě které k těmto převodům nejčastěji dochází. Právní úpravu nalezneme v novém občanském zákoníku, dle něhož dochází k nabytí vlastnického práva k nemovité věci evidované v katastru při převodu této nemovité věci okamžikem, kdy je tento zápis (vklad) v katastru proveden. Na tuto skutečnost navazuje právní úprava katastrálního zákona, dle které právní účinky zápisu (vkladu) nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis (vklad) došel na příslušný katastrální úřad.

Převod nemovité věci lze rozdělit do následujících kroků:

  1. Uzavření kupní smlouvy
  2. Doručení návrhu na vklad na katastrální úřad
  3. Předání nemovitých věcí kupujícímu
  4. Rozhodnutí o povolení vkladu
  5. Provedení vkladu/zápisu
  6. Odeslání písemnosti z katastru nemovitostí
  7. Doručení písemnosti účastníkům kupní smlouvy.

Pro zachycení v účetnictví je rozhodujícím okamžikem doručení návrhu na vklad na katastrální úřad, jak je uvedeno v § 56 vyhlášky 500/2002 Sb., dle které účtují podnikatelské subjekty. Samotné uzavření kupní smlouvy nemá žádné účetní dopady a není tedy možné ke dni jejího podpisu o převodu účtovat.

Daň z příjmů

Z pohledu zákona o daních z příjmů je okamžik nabytí vlastnického práva důležitý zejména při posouzení otázky, kdo je vlastníkem převáděné nemovité věci k poslednímu dni zdaňovacího období – standardně k 31.12.

Pokud je podán návrh na vklad a samotný vklad je proveden ve stejném roce, nečiní posouzení vlastnictví větší problémy. Složitější je situace, kdy je návrh podán ještě před koncem kalendářního roku, a k vkladu dojde až v následujícím roce. K 31.12. je v katastru zapsán ještě prodávající, vklad není ještě proveden. Jelikož však právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad, je vlastníkem k 31.12. kupující, i když se o tom dozví až po tomto datu.

Úpravu pohledu DPH najdeme v §21 zákona o dani z přidané hodnoty, který říká, že v případě dodání nemovité věci se zdanitelné plnění považuje za uskutečněné dnem předání nemovité věci nabyvateli do užívání nebo dnem doručení vyrozumění, ve kterém je uveden den zápisu změny vlastnického práva, a to tím dnem, který nastane dříve.

Pro DPH je tedy rozhodující, zda nastane dříve okamžik předání nebo doručení písemnosti účastníkům kupní smlouvy. V praxi je časté, že jsou tyto okamžiky od sebe dosti časově vzdálené, proto je třeba pečlivě hlídat, který okamžik nastane dříve, aby nedošlo ke zpoždění při vypořádání DPH.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva. (Pokud by byl např. proveden vklad v měsíci srpnu, pak lhůta pro podání daňového přiznání končí k 30.11.)

Daň z nemovitých věcí

Pro tuto daň je podstatné, kdo je vlastníkem nemovité věci k 1. lednu, neboť tato osoba je poplatníkem daně z nemovitých věcí za daný kalendářní rok. Pokud dojde k 1. lednu ke změně vlastníka, vzniká novému vlastníkovi povinnost podat daňové přiznání do 31. ledna.

Je zřejmé, že komplikovanější bude situace (obdobně jako u pohledu daně z příjmů), kdy je podán návrh na vklad před 31. 12., ale samotný vklad je proveden až v novém roce. Na rozdíl od zákona o daních z příjmů, kde speciální právní úprava chybí, je v zákoně o dani z nemovitých věcí tato situace řešena. Dle § 13 odst. 11 zákona o dani z nemovitých věcí je pro lhůtu pro podání daňového přiznání rozhodujícím okamžikem provedení vkladu a lhůta končí uplynutím třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl vklad proveden.