Novela zákonného opatření o dani z nabytí nemovitých věcí

Nová pravidla a opatření, která mají zamezit vyhýbání se placení daní
11. 8. 2016
Rozšíření režimu reverse charge od 1. 10. 2016
12. 9. 2016

Ve Sbírce zákonů byla začátkem srpna vyhlášena novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která nabyde účinnosti dnem 1. 11. 2016.

Mezi hlavní změny této novely patří:

1) Změna v osobě poplatníka daně

Touto novelou zákonného opatření došlo ke sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí, kterým bude vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. V současné úpravě platí, že poplatníkem této daně je primárně převodce vlastnického práva k nemovité věci a pouze v případě, kdy je ze smlouvy zřejmé, že se na tom obě strany dohodly, může být poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel (kupující). Novelou se také zcela ruší institut ručení, čímž by mělo dojít ke snížení administrativní náročnosti pro správce daně v daňovém řízení. Ručitelská povinnost nabyvatele ve stávající úpravě vyplývala přímo ze zákona, a vznikla současně se vznikem daňové povinnosti. Ručitel tak byl vystaven nejistotě, zda mu nevznikne daňová povinnost, což nemohl ovlivnit.

2) Změny týkající se předmětu daně

a. Zdanění nově podléhá pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, která je částí inženýrské sítě a nachází se na území České republiky, nebo nabytí spoluvlastnického podílu na takové budově. Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které podle katastrálního zákona nejsou budovou – např. nabytí vodovodního potrubí

b. dochází k doplnění, že za nabytí vlastnického práva stavby se považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno. Záměrem této úpravy je zamezit nežádoucí daňové optimalizaci, kdy si stavebník a vlastník pozemku smluvně sjednají vznik práva stavby na krátké období s tím, že budou toto právo následně prodlužovat

c. Vynětí z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí se nově netýká případů nabytí vlastnického práva k nemovité věci při převodu jmění na společníka. V případech převodu jmění na společníka, pokud je v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí

3) Změny týkající se základu daně

a. zjednodušuje se určení sjednané ceny v případě směny nemovitých věcí

b. rozšiřuje se počet případů, kdy lze u nemovitých věcí při určení základu daně použít směrnou hodnotu jako srovnávací daňovou hodnotu, a to u pozemku:

 – na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu,

– na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2, a

– k němuž není zřízeno právo stavby

4) Změny v osvobození od daně

a. Zavedení úplného osvobození v případě nabytí nemovitých věcí územními samosprávnými celky nebo dobrovolnými svazky obcí. V souvislosti s touto změnou nemají územní samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí povinnost podávat daňové přiznání.

b. Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek – osvobození se nově vztahuje pouze na první úplatné nabytí stavby rodinného domu či jednotky v bytovém domě, které jsou dokončené nebo užívané. Osvobození se nevztahuje na případy nabytí rozestavěné stavby nebo rozestavěné jednotky.

Rozhodným dnem pro aplikaci tohoto znění zákona je okamžik vzniku daňové povinnosti, tedy den nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud daňová povinnost vznikla přede dnem nabytí účinnosti novely, postupuje se podle původního znění zákonného opatření, tj. před novelou. Změny zakotvené v novele se budou týkat až případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde počínaje 1. 11. 2016. U nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem zapisovaným do katastru nemovitostí v nejčastějších případech (kupní, směnné smlouvy) je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí a k nemovitým věcem nezapisovaným do katastru nemovitostí den nabytí účinnosti smlouvy.