Daň z nabytí nemovitých věcí

Koordinační výbor – aplikace §104 odst. 1 a 2 zákona o DPH
12. 2. 2019
Kdy zaměstnanec podává přiznání k dani z příjmů
4. 3. 2019

Daň z nabytí nemovitých věcí nahradila v roce 2014 původní všem známou Daň z převodu nemovitých věcí. Předmětem daně je zde úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebo její části, kterou je pozemek, stavba, část inženýrské sítě, jednotka a právo stavby. Původně u této daně platila možnost smluvně dohodnout mezi prodávajícím a kupujícím, kdo bude tuto daň hradit. Pokud toto ve smlouvě nebylo řešeno, ze zákona daň odváděl prodávající. V této oblasti došlo od 1.listopadu 2016 k zásadní změně, kdy ze zákona tuto daň hradí kupující a současně k tomuto datu pominula možnost smluvního ujednání ohledně volby, kdo bude tuto daň odvádět.

Základem daně je cena nemovitosti, která vychází primárně z kupní ceny nemovitosti. Pro správný výpočet daně je potřeba mít i tzv. Srovnávací daňovou hodnotu/cenu, kterou může být buď:

  1. směrná hodnota nemovitosti, což je místně obvyklá cena neboli údaj, který na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určí finanční úřad. Tuto cenu lze orientačně zjistit na základě znalosti údajů o kupované nemovitosti na stránkách finanční správy
  2. nebo cena zjištěná dle znaleckého posudku

Pro srovnání s kupní cenou se jak ze směrné hodnoty nebo ceny dle znaleckého posudku bere pouze výše 75%. Daň se pak odvádí z té hodnoty, která je vyšší.

Poplatník daně si může zvolit, zda si jako srovnávací daňovou hodnotu vybere směrnou hodnotu nebo cenu zjištěnou (je však třeba vzít v úvahu, že směrnou hodnotu není možné použít u všech typů nemovitosti, např. ji nelze použít u lesního pozemku s lesním porostem, u pozemku, který je vodní plochou apod.)

Sazba daně je ve výši 4% ze základu daně (u daně z převodu nemovitosti byla platná sazba ve výši 3%).

Lhůta pro podání přiznání

Poplatník daně z nabytí nemovitých věcí podává přiznání nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Zde je třeba připomenout, že katastr zapíše změnu vlastnického práva zpětně k datu účinnosti smlouvy (tímto datem je většinou den, kdy byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí). Daň je třeba uhradit do stejného data, do kterého je třeba podat přiznání, které se podává místně příslušnému finančnímu úřadu (dle umístění nemovitosti)

Povinnou přílohou přiznání je:

  • prostá kopie smlouvy nebo jiné listiny, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo, právo stavby nebo správa svěřenského fondu do katastru nemovitostí
  • vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí v případě nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí
  • písemnost, kterou se potvrzuje nebo osvědčuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci, není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí,
  • písemnost potvrzující nebo osvědčující zvláštní cenu.

Znalecký posudek o ceně nemovité věci zjištěné podle oceňovacího předpisu je povinnou přílohou přiznání, pokud cena zjištěná slouží jako podklad pro stanovení základu daně. V tom případě si poplatník může v přiznání uplatnit odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, jako uznatelný výdaj. O tento výdaj zaplacený znalci se sníží základ daně a doklad/faktura za služby znalci se také stává povinnou přílohou přiznání.